Круглый стол Института недвижимости и оценки на тему «Рынок недвижимости России 2016 – март».

Тедеев Александр Христофорович, эксперт ИНО МАСТ (Институт недвижимости и оценки Международной академии социальных технологий):

По мнению экспертов Института недвижимости и оценки, спрос на рынке жилья в 2015 году сократился на 25%. Ипотечный кредит дорог для населения. Реального дешевого кредита простому покупателю жилья не найти.  Не стало и доступной ипотеки. Кроме этого в 2015 году случился спад платежеспособности населения.

В силу сокращения реальных доходов потенциальных покупателей недвижимости, замораживания и понижения заработных плат, роста цен на продукты питания в 2016 году на рынке недвижимости будет наблюдаться замирание.  Политика экономии населения будет продолжаться, что повлечет за собой снижение цен на жилье.

Петрова Людмила Митрофановна, эксперт ИНО МАСТ:

По нашим оценкам, цены реальных сделок с недвижимостью ниже на 25% декларированных в рекламных изданиях и базах данных.  Мы прогнозируем, что в 2016 году реальная цена сделки будет отличаться от рекламной на 25-30%.  Это означает, продаваться будет та недвижимость, продавец которой окажется наиболее сговорчивым.

 

Москвина Татьяна Геннадиевна, эксперт ИНО МАСТ:

Кризис рынка недвижимости в России случался дважды, в 1998-м. И в 2008 году. Тогда произошло стремительное снижение спроса и цен – на треть. Но «дно» было достигнуто очень быстро – буквально через полгода рынок начал постепенно оживать.

Происходящие с недвижимостью события связаны с политической и экономической ситуацией, внешними санкциями и особенностью внутренней политики. Это приводит к замиранию рынка и началу обвала цен на 40-50%, чтобы достичь покупательной способности жителей страны.

Случилась катастрофа. На рынке остались только сильные фирмы и риэлтеры со своими многолетними базами клиентов. Многие директора риэлтерских агентств ушли в другие сферы, чтобы выжить. Рынок переживает третью трагедию 2015-2016 года, которая неизвестно чем завершится.

Люди привыкли жить в кризисе, но очередной кризис может стать хроническим, заморозить движение капитала на рынке недвижимости и переместить капитал на рынок продуктов питания, последний рынок, на котором сохранится активность. Многие строители станут бизнесменами в продуктовой сфере, или мелком производстве, например, превратят  в стекольщиков и т.п.

 

Бондарс Едвига, методист ИНО МАСТ:

Приходится ожидать снижение стоимости «квадрата» по итогам 2016-го.  Учитывая текущее падение платежеспособности потенциального покупателя,  мы ожидаем падение цен на рынке в целом. Это приведет к сокращению малых предприятий-застройщиков, и сохранению монополистов рынка, которые, преодолев приступы жадности, снизят цены и смогут продать свои «квадраты» по доступной цене для покупателя.

 

Кауфман Маргарита, методист ИНО МАСТ:

В условиях максимального предложения и минимального спроса цены на жилье  постепенно сползают вниз. В Санкт-Петербурге и Москве квартиры продавались в 2015 году дешевле от рыночной стоимости на 15-20%.

 

В 2016 г. стоимость жилья, просядет еще на 10-15%, так как никаких предпосылок для кардинального улучшения экономической ситуации, а, следовательно, роста платежеспособного спроса, нет и не предвидится. Население впадает, как говорит Юнацкевич Петр Иванович, в социальную депрессию. Сворачивается социальная активность, речь идет об удовлетворении не сколько социальных, а биологических потребностей. 20 000 000 россиян стали жить ниже прожиточного минимума.

Сокращение бюджетных расходов еще сильнее надавит на рынок жилья и заморозит его.

Тем не менее,  застройщики продолжают выводить на рынок все новые проекты, причем по цене существенно ниже средней по рынку.

Кроме того, рынок может пополниться предложениями за счет инвестиционных квартир. С введением рыночного налога на недвижимость содержание резервного  жилья становится накладным даже для небедных граждан, особенно учитывая возросшие коммунальные платежи.

Тотальная распродажа сомнительна, инвесторы рынка недвижимости обычно предпочитают надеяться на лучшее, то есть на рост стоимости метра, но возвращение в оборот  инвестиционного жилья будет давить на цены.

 

Адекватная низкой платежеспособности покупателя ценовая политика застройщиков, готовность предоставлять длительные рассрочки и выгодные условия ипотечного кредитования может оттягивать спрос со вторичного рынка, где значительная часть продавцов до сих пор не готовы к скидкам и торгу.

 

Дополнительным ударом для несговорчивого продавца «вторички» может стать рост предложения квартир в готовых новостройках, которые часто предлагаются уже с отделкой. Из-за падения спроса застройщики не успевают распродать все квартиры на стадии строительства, поэтому у покупателей появляется все больше возможностей купить квартиру в новом доме и сразу в нее въехать. В результате снижается привлекательность «вторички», которую многие выбирают только потому, что не доверяют застройщикам, опасаются недостроя,  не могут долго ждать сдачи дома в эксплуатацию.

На рынке «первички»  средние цены продолжат постепенно сползать вниз за счет появления новых проектов, которые по ценам ощутимо ниже среднерыночных .

 

На загородном рынке выживут те застройщики, которые предлагают загородные домики, составляющие альтернативу квартире в мегаполисе.

Объекты недвижимости из разряда «второй дом» - дачи, коттеджи и таунхаусы, земельные участки без целевого назначения под ИЖС в 2016 году значительно просядут в цене.

Главной жертвой кризиса 2016 года станет офисная недвижимость, тут кризис перепроизводства наложился на общеэкономический.

 

Штольман Нелли, методист ИНО МАСТ:

На наш взгляд, значительного улучшения ситуации на рынке недвижимости в 2016 году ждать не приходится. Спад платежеспособности и растущая незанятость граждан страны приведет к дефициту покупателей, чудом сохранивших наличные деньги и серьезно думающих, куда их вложить.

Ресурсная модель экономики будет диктовать низкие цены на жилье при стоимости ниже $30 за баррель.

При нефти по $50 за баррель жилье в Санкт-Петербурге и Москве – по $1 500 за метр, а если ниже $30 – то $500 за «квадрат».

 

Юнацкевич Петр Иванович, научный руководитель Института недвижимости и оценки:

Экономика США, и рынок недвижимости США регулируется денежной политикой ФРС (Федеральной резервной системой). ФРС контролирует развитие экономики в США по трем параметрам:

1. Рост благосостояния граждан США, который обеспечивает спрос на недвижимость в США и является критерием оценки эффективности правительства США.  ФРС не допускает спада благосостояния граждан, корректирует в этом направлении политику правительства вплоть до отставки кабинета министров, если будет допущен спад платежеспособности граждан США.

Что в России? Трудно представить, что скопированная модель экономики США в России действует по законам рынка! Центральный банк страны должен по идее, подражая своему прообразу (ФРС) держать на контроле благосостояние граждан РФ. При спаде платежеспособности граждан РФ задача ЦБ – менять курс правительства, добиваясь  отставки плутократов, допустивших падение этого показателя. Этой работы не видно, никто не отвечает за спад платежеспособности граждан, и, как следствие – удар по рынку недвижимости, по сути, замирание рынка и откат цен вниз.

2. Занятость, наличие рабочих мест – важный индикатор оценки правительства со стороны ФРС, который не допускает роста безработицы. Нет рабочих мест – нет правительства, смена кабинета.

В России ситуация кажется иной. Формально рабочие места есть, но скрытая безработица только растет. Это когда человек имеет работу, но она его не в состоянии прокормить. И снова тут никто не несет ответственности. Вместо реальных новых заводов и НИИ на общество работают фабрики обещаний.  Незанятость растет, количество рабочих мест с низкой оплатой труда маскирует безработицу. В итоге все участники рынка недвижимости страдают. Покупатель ощущает утрату денег, продавец не может получить свою цену, так как покупатель не в состоянии ее дать.

3. Инфляция, удешевление национальной валюты, рост цен  – недопустимое экономическое преступление  правительства перед ФРС.  За это также следуют внутренние санкции и ротации.

Что в России. Национальная валюта подешевела в два раза, цены выросли в два раза и никто не ответил перед ЦБ. Вопрос. Модель экономики скопировали? А сам механизм контроля ЦБ над правительством не смогли смонтировать. Вместо экономики получилась какая то плутономика, суть которой – масса баблососов высасывают из населения деньги.

В итоге, что мы имеем для рынка недвижимости России?

1. Благосостояние снижается, никто не отвечает. Фабрики обещаний даруют населению миф о том, что цены внутри страны им поднял какой-то темнокожий человек! Но он тут ни при чем. Вор ходит рядом. Он живет не к Кремле или Белом доме, в соседней квартире. Цены на квартплату поднимает по произволу местный председатель ТСЖ или управляющая компания, а не Президент.  Весь плутономический произвол творится на местах, в шаговой доступности от каждого участника рынка недвижимости.  Цены растят местные расхитители денег, денежные наркоманы, терзаемые неуемной жадностью обогатиться любым путем.  Они и создают кризис на самом стабильном рынке страны – рынке недвижимости.

2. Занятость не растет.

3. Деньги обесценены в два раза, кредит дорогой, цены ползут вверх. Правительство занято приватизацией.

Что в итоге ожидает рынок недвижимости – замерзание.

Что делать в этой ситуации участникам рынка недвижимости? Падать в цене, чтобы догнать падение покупательского спроса. Тут не экономика, а плутономика. Покупателю и продавцу нужно идентифицировать баблососа и не дать ему украсть народные деньги. Баблососы тут и рядом, от них нужно избавляться, идентифицировать их, оценивать их, обсуждать их.  Развитие рынка недвижимости – это защита от терроризма баблососов, социальных паразитов. Современные сетевые технологии позволяют защититься от этих паразитов и спасти рынок недвижимости  от замерзания и кризиса.   Мы можем предложить рынку недвижимости новые технологии выхода из застоя. Это технологии, которые позволяют обеспечить в первую очередь финансовую безопасность участников рынка недвижимости. Их суть – минимизация как внешнего, так и внутреннего паразитизма. Как научно-консультативная организация, Институт недвижимости и оценки готов помочь каждому обеспечить свою безопасность от местного и неумного врага – социального паразита, буквально нацеленного на то, чтобы унести само государство себе в карман, приватизировать все функции государства, раздав их частным организациям.

Вся программа развития рынка недвижимости страны проста – сокращение внутреннего и внешнего паразитизма. Раз скопировали модель экономики США, то и сами механизмы нужно было унести из Америки в Россию.

Что забыли взять?

Контроль ЦБ трех параметров экономики страны:

1. Рост благосостояния граждан, повышение покупательской способности граждан.

2. Рост реальной занятости и высокооплачиваемых мест.

3. Мораторий на удешевление национальной валюты и роста цен.

 

Тогда проблема кризиса рынка недвижимости будет решена.