Выступление на круглом столе Института недвижимости и оценки на тему «Оценка рынка недвижимости и экономики России 2013 года»

Юнацкевич Петр Иванович, научный руководитель Института недвижимости и оценки, президент Международной академии социальных технологий.

14 ноября 2013 года, Санкт-Петербург - Сочи

Добрый день, уважаемые господа, уважаемые коллеги!

 

Мне доставляет большое удовольствие приветствовать вас на нашем круглом столе, посвященному оценке рынка недвижимости и экономики страны 2013 года. Надеюсь, что наш круглый стол будет обретать новые черты и укреплять свой авторитет. И мне прежде всего искренне хотелось бы поблагодарить всех, кто здесь присутствует, всех, кто согласился выступить в дискуссиях.

Нынешний круглый стол, конечно, абсолютно особенный. Он проходит в очень трудную пору, может быть, в один из наиболее драматических периодов развития российской экономики 2013 года, и всё это создаёт соответствующий антураж, создаёт соответствующее настроение.

В этом году, к сожалению, объем доходов профессиональных участников рынка недвижимости упал от 20% до 80%.  Платежеспособность населения упала до уровня обеспечения минимального социального порога, граничащего с биологическим выживанием. Начался процесс сворачивания социальной активности, вырос уровень самоубийств участников кредитных процессов, вырос криминал. Коррупционные расценки проиндексированы инфляцией.  Будем надеяться, что в 2014 году ситуация изменится к лучшему, но пока приходится констатировать масштабный кризис платежеспособности граждан и падение на 50% цен реальных сделок на рынке недвижимости.  Виртуально цены высокие в рекламных изданиях, динамика роста цен набирает скромную силу. Но это миф рынка недвижимости 2013 года. Продает только тот, кто скидывает цены на 50 %.

По оценкам большинства экспертов, мы находимся в ситуации глобального кризиса, в середине самой глубокой ямы, которая в 2014 году может еще стать глубже.

Во многих торговых компаниях на будущий год подготовлены планы на увольнение 15-20% сотрудников.  При том, что с 2012 по 2013 было уже сокращено 20% коммерческих штатов. Дефицит оплачиваемых рабочих мест станет еще большим в 2014 году, чем в 2013 году.

Тема кризиса рынка недвижимости становится с 2013 года актуальной. Финансово емкий рынок, который позволял сохранять во времени стоимость денег, вложенных в строительные метры в первые за всю историю капиталистической России претерпевает сложности. Сохранение денег в недвижимости стало под сомнение в 2013 году, и такой ситуации не ожидал никто.

Существующая российская архитектура регулирования не способна предотвратить негативные сценарии развития экономики страны.  Наступает время беспрецедентно неблагоприятных сценариев развития экономической жизни граждан России. Крупные хищения наличных денег из бюджета страны на протяжении последних десятилетий создали дыры в карманах граждан, в которые ушли все доходы и стал актуальным только один вопрос – вопрос биологического выживания.  Тяга к сохранению минимальных социальных благ начинает толкать граждан на разбой, криминал. Ежедневные самоубийства и убийства стали обыденностью в мегаполисах. А чиновники под угрозой нищеты получили моральное оправдание взяток. Представители таких бюджетных профессий как полицейский, врач, учитель стали ассоциироваться у граждан  с угрозой законного грабежа. Случился нравственный кризис, причинение вреда стало способом выживания.

Вслед за нравственным кризисом последовало резкое снижение производства, значительный рост безработицы, падение доходов и уровня жизни сотен миллионов людей.

Признаки оживления рынка недвижимости пропали,  что дает основание как минимум ряду аналитиков говорить о том, что дно кризиса не достигнуто, его наиболее тяжёлая фаза только начинается, до оживления далеко.  С другой стороны, рост благосостояния отдельных социальных паразитов увеличился, богатый стал богаче, бедный стал беднее.

Объём проблем экономики России в денежном выражении измеряется триллионами, выведенными из хозяйственного оборота частными лицами, обличенными властью, контрольными и надзорными функциями, в том числе и функциями государственной безопасности.

Эти триллионы нужно вернуть в хозяйственный оборот страны, но логика социального паразита уникальна: «никому, ничего, никогда». Тратить выведенные средства он не собирается. И это причина коллапса рынка недвижимости. Создан дефицит качественного и дорогого жилья, упал спрос на среднее и массовое жилье.  Самое неприятное, что издержки, возникшие из-за жадности социальных паразитов,  понесут все. Уже сегодня можно сделать несколько выводов из случившегося в 2013 году.

 

Нынешний кризис несомненно приведёт к переформатированию России. В результате будут найдены социальные паразиты,  модели паразитарного поведения в экономической сфере будут подкорректированы, модели функционирования самих экономических рынков изменены с паразитарной          на социальную, нравственную. Переход к этим моделям будет базироваться на чувстве голода и жажды выживания, угрозы потери власти и влияния.

Влияние держится на доверии. Потеря доверия случается после массового грабежа. Ключевым вопросом любого разговора становится тема – «У кого наши деньги?», почему он на них хорошо живет, а мы нет?

Лишение граждан элементарной платежеспособности приводит к социальному самоубийству экономическую модель, построенную на принципах паразитарной логики «никому и ничего».

Но и новая модель не сразу возникнет, нужна масштабная социальная катастрофа, признаки которой мы наблюдаем в 2013 году.

Закрыться от глобального кризиса не удалось никому. Современные коммуникации, современные финансовые технологии обусловили невероятную скорость, с которой развивался кризис, и обусловили невероятную быстроту его распространения на все регионы страны. Островками стабильности, о благополучии которых можно рассуждать, осталась, может быть, только Санкт-Петербург, Москва и Сочи.

Вывод очевиден: выбраться из этого кризиса мы сможем только в результате изменения модели экономического поведения. И для успешного решения возникающих проблем нужен дискурс, обсуждение и оценка вреда от конкретных социальных паразитов, изъявших наличные деньги из хозяйственного оборота страны.

Во-вторых, те, кто должен был прогнозировать события и содействовать координации, оказались неадекватны глубине кризиса, оказались неповоротливы, негибки, медлительны. Очевидно, что они стали жертвой идеологии личной наживы (идеология денег). Российские финансовые организации (и об этом нужно прямо сказать, здесь нечего стесняться) не справились с выполнением своих функций. Адекватная раздача денег населению не случилась. Рабочих мест больше не стало. С другой стороны официальная статистика пестрит парадными лозунгами: «все хорошо», «все заняты». А рынок недвижимости при этом стоит, продаж нет.

Искусственно поддерживаемая бюрократия, фискальная политика, однополярность и сохранение монополии ключевых сегментов экономики явились фундаментальными причинами кризиса. Долги у граждан накапливаются, дефицит денег очевиден. Возможности создать источники дохода сместились в коррупционную или (и) криминальную плоскость. Налоговое бремя стало непосильно для предпринимателя. Схватка с бюрократом для бизнесмена закончилась печально, всяческое желание заниматься своим делом у многих погублено.

Мы видим, что в 2014 году нужны экстренные меры по спасению граждан от бедности и нищеты. Нужен дискурс всех участников хозяйственных процессов, нужна смена экономической модели поведения.

Тем не менее, несмотря на столь пессимистические выводы, хотелось бы сказать одну вещь. Представляется, что худшего сценария развития событий мы избежать не можем. Поэтому нужно начинать активное открытое обсуждение на тему «Как поднять благосостояние граждан?».

Обратные социальные связи позволят мягко ограничить активность социальных паразитов, чтобы не унесли последние «крошки» наличных средств.  Пустой бюджет, декларированный крупными математическими знаками и символами, вызывает еще большую потерю доверия у населения. «Когда громко говорят о больших деньгах, прячь малые деньги» - новая поговорка нашей экономической реальности выживания на социальных руинах современности.

Сегодня многие не готовы идти на широкое обсуждение слившегося кризиса рынка недвижимости 2013 года. Мы первые, кто об этом стали говорить. Мы так оцениваем нашу ситуацию. Недостоверная оценка – ошибка во вложении средств. Куда двигаться инвестору в 2014 году? Мы считаем, что никуда. Любое действие – ошибка. Это значит, что инвестиции могут пойти только на удержание достигнутого экономического результата 2010-2012 годов. В 2013 году очевидны финансовые потери. Поэтому деньги нужно тратить на меры по защите созданной материально-технической базы капитала инвестора (собственника).

Вложения в любую собственность в условиях кризиса 2013 года можно считать ошибочной. Все что можно легко отобрать, собственностью не считается. Приоритет лучше отдавать человеку. Финансирование в движимость (конкретных кадров, не паразитов) а не в недвижимость – логика выживания инвестора в 2014 году. Люди приносят деньги и собственность, и их нужно поддерживать, финансировать. Для этого логика эксплуатации не годна. Тут нужен нравственный альянс, сотрудничество, партнерство. А его боятся многие, образования нужного нет, квалификации по работе с людьми недостаточно. Это и есть точка риска – безграмотность. И ее нужно преодолевать.

Теперь хотел бы перечислить основные направления, по которым мы считаем необходимым продвинуться в 2014 году.

Первое. Нужно широкое общественное обсуждение новых стандартов регулирования финансовых рынков, финансовых институтов (доноров) России. Деньги – это «кровь» экономики. Ее нужно дать населению: нулевые кредиты и места их вложения и возврата. Безвредная модель циркуляции денег между гражданами и государством – задача времени. Кроме того, рынок так называемого «обнала» пора свернуть, сместив кое-кого с должностей и лишив «ксив» с тремя заглавными буквами. Итог – у граждан должны появиться деньги и места, куда они их потратят, а затем восполнят.

Второе, нужно уходить от налогов. Государство пусть зарабатывает на той собственности, которую имеет. Граждан и предпринимателей нужно освободить от налогов. У них и так нет денег. А стимулов для коммерции и самозанятости тоже нет.

Экономические решения, которые мы будем принимать в 2014 году,  необходимо искать, прежде всего, в плоскости восстановления доверия друг к другу. Нам требуется не потерять доверие, а там, где оно утеряно, его нужно восстановить.  Это создаст мотивацию к рациональным действиям у всех: от обычных участников рынка до регуляторов, действия, которые обеспечивают устойчивый рост, а не препятствуют ему, – и соответствующие правила, регламентирующие такие действия.

Работа по этим вопросам на экспертном уровне уже сегодня ведётся, она должна завершиться широким дискурсом профессиональных участников рынка недвижимости для одобрения выработанных подходов.

Третье, что необходимо сделать, – нужно реформирование российских финансовых организаций. И здесь (и в этом заключается наша твёрдая позиция) нельзя ограничиваться косметическими изменениями, как бы того ни хотелось отдельным политикам, а может быть, и самим финансовым организациям. Это в конечном счёте должны быть принципиально новые финансовые институты – финансовые доноры экономики России, где не будет политики выкачивания денег в личные карманы, а будет политика финансирования людей. Возможно, надо начать со всеобуча по новой экономической политике предпринимательства в России и освоения новых инструментов ведения хозяйства в России.

 Именно поэтому мы заинтересованы в том, чтобы такого рода реформирование произошло успешно и действительно не ограничивалось такого рода косметическими изменениями, желанием что-то подкрасить, не меняя ничего по существу. Тогда 2014 год будет для многих очередным, а не последним.

Уважаемые коллеги! Если смотреть в будущее, то нам необходимо постараться ответить на целый ряд вопросов, волнующих сегодня весь мир. Эти вопросы сегодня стоят в повестке дня. Какие это вопросы? Простые вопросы, которые сегодня волнуют всех, простые и в то же время очень сложные. Сколько будет стоить метр жилья? Как обеспечить стабильность рынка недвижимости? Здесь, понятно, нет другого пути, кроме как взаимодействие строителей, покупателей и продавцов недвижимости, скоординированного проведения совместной экономической политики, причём на основе этических соглашений (взаимного доверия). Потеря доверия равносильна потере денег и собственности.

Считаю, что основная проблема регулирования в этой сфере не в том, что отсутствуют этические правила, а в том, что эти правила, к сожалению, носят односторонне направленный характер. Нам нужно принять правило «Три С» (Не вреди себе, соседям, среде ни мыслью, ни словом, ни делом. Созидай для себя, соседей, среды мыслью, словом, делом).  Нравственная модель строительного  и риэлтерского бизнеса (не вреди) позволит всем участникам экономики не пострадать от взаимных действий. Такого доверия сейчас нет. Но там, где оно удается, возникает стабильность и предсказуемость. Путь к такой модели - равный диалог и мягкое ограничение своих паразитарных запросов.  Логику «никому и ничего» нужно менять на логику «не вреди». Это путь выживания в кризисе  и устойчивого развития в будущем. В противном случае не выполнения этого правила, мы вместо нормального порядка получим кризисы и дезорганизацию на рынке недвижимости, а этого допустить нельзя.

Второй вопрос заключается в том, по какой модели будут развиваться рынок недвижимости?  Окажется ли российское правительство в состоянии выполнить свои обещания по доступному жилью? Смогут ли банки выполнять свои функции финансовых доноров, а не «вампиров»? Откажутся ли и те и другие от нынешних, гораздо более активных, иногда жёстких методов государственного вмешательства, в том числе государственного вмешательства, направленного на защиту частных интересов лиц, злоупотребляющих публичными полномочиями.

Это, в конечном счёте, вопрос о том, что происходит с нашим рынком недвижимости, какова экономическая парадигма развития в ХХI веке. Это сложные вопросы, надеюсь, что мы сможем высказаться по этим проблемам.

В любом случае хотелось бы сказать, что протекционизм в условиях глобальной экономики, какими бы соображениями он ни объяснялся, – это лишь способ загнать проблемы внутрь, а не вылечить их. А приход к государственной собственности, её более интенсивное использование в большинстве секторов экономики должно рассматриваться как, наверное, неизбежное, но кратковременное средство решения вопросов.

Ещё одна ключевая проблема, которой мы все сегодня озабочены, – это стабильность функционирования такой валюты как российский рубль. Стабильность существования российского рубля определяют резервные валюты (доллар США, евро). Существует объективная тенденция, которая заключается в необходимости придания российскому рублю статуса новой резервной валюты. В этой ситуации многие страны переходят от разговоров к вполне конкретным действиям, например в Юго-Восточной Азии, Латинской Америке.  Наше мнение – резервная валюта в России – это квадратный метр жилья.  Золото в худшие времена всегда могут отобрать. С квадратными метрами сложнее, да и заметнее для полиции. Тут от наказания преступнику не уйти.

В условиях дефицита рублевой массы, только квадратный метр жилья способен эту массу воспроизвести.  Те граждане, у которых нет запасов квадратных метров жилых площадей, в определённой ситуации могут быть просто заложниками экономической политики государства, и об этом забывать нельзя. Мы все можем, в конечном счёте, стать заложниками этой очень непростой ситуации.

Россия не избежала, да и по причинам тотальной коррупции, откатов, «обнала», персональной безответственности не могла избежать нынешнего кризиса в силу его глобального характера. Более того, надо признаться, что многие его тенденции оказались для нас очень острыми. Это связано и с очевидными недостатками в структуре российской экономики, преодолеть которые за последние годы, за период реформ наше правительство не смогло. Торговля сырьем, малого того, неудачная торговля сырьем в 2012 и 2013 году заставили должностных лиц «дуть» бюджет «мифическими» цифрами на фоне реального дефицита денег у государства и населения.

Сказалось и то, что в силу отсутствия так называемых «длинных» денег в экономике, недостаточной глубины финансовых рынков и сохраняющейся высокой инфляции российская финансовая система до сих пор находится на относительно ранней стадии своего развития.

Реальный сектор экономики продолжает разваливаться, испытывает дефицит денег. Национальные товары не держат конкуренции.

Массовое изъятие денег из банков состоялось и «бегство» денег началось и из банковских ячеек. Ряд вопиющих грабежей сейфовых хранилищ в некоторых банках убедил средний класс возвращаться к старым методам консервации денег. В самих банках получение кредита обросло откатами и коррупцией. Возник сектор безвозвратных кредитов, т.е. в альянсе с сотрудниками служб безопасности банка осуществляется получение кредита, который больше не возвращается в банк. И такие случаи кражи денег также явились причиной тотального дефицита наличных средств у населения и потери покупательной способности.

Понять преступников можно, логика «никому и ничего» заставляет бывших стражей правопорядка идти на хищения. В итоге образуются финансовые черные дыры в кошельках наших граждан. И исчезает прямой покупатель недвижимости.

Население нуждается в прямой денежной помощи, особенно взрослое население, на иждивении которого находятся старики и дети. Взрослым сейчас тяжелее всего. Может быть, по этой причине и уровень самоубийств растет с каждым годом именно среди взрослых.

Самое важное сейчас – это создать условия для повышения квалификации взрослых и дать им деньги и объекты вложения и оборота данных денег.

Наша задача на сегодняшний день – это обучение взрослых этическим способам выживания.  Активный, нравственный, работающий в конкурентных условиях предпринимательский класс не может формироваться без соответствующего образования, методической подготовки.

 Строительный рынок недвижимости, в котором существуют другие процессы, инфицирован коррупцией, в которой главенствует неэффективная бюрократия, такую модернизацию создать не сможет. Взятки всех проверяющих, регистрирующих и разрешительных организаций создают высокую цену на метр квадратный жилья, особенно для малого строителя. И без противодействия коррупции в этой сфере цены не квадратные метры жилья доступными для граждан не сделать.

Сегодня мы думаем не только о том, как выйти из кризиса в кратчайшие сроки. Мы должны выйти из кризиса с обновлённой, более сильной экономикой. В этой связи поддержка, которая оказывается сегодня отдельным нашим предпринимателям рынка недвижимости, должна быть обусловлена внедрением современных высоких гуманитарных и социальных технологий, которые позволят им выйти без особых потерь к концу 2014 года.

Мы предлагаем новые стандарты риэлтерского бизнеса и строительного дела на рынке недвижимости России. Наш подход – это переход от экономической логики «никому и ничего» к логике «не вреди».  Мы помогаем нашим предпринимателям восстановить к себе доверие, без которого немыслимо выживание в 2014 году.

Мошенничество, как самая распространенная специальность на рынке недвижимости будет замещаться нравственным риэлтерским и строительным бизнесом. Не обогащение, а удовлетворение потребностей потребителя – важная линия коммерческой активности в 2014 году на нашем рынке недвижимости. Иначе мы будем свидетелями руин и «недостроя».

События 2013 года как  кризисного периода со всей очевидностью свидетельствуют, что мы очень затянули с решением этих задач. И если мы, по сути, будем просто переживать кризис, то мы потеряем все, что нажили «непосильным» трудом. А, в конечном счёте, окажемся перед лицом ещё одного кризиса, может быть, даже более драматического, чем тот, который мы переживаем сейчас.

На тех, кто принимает сегодня решения, лежит ответственность за то, чтобы сделать российский рынок недвижимости более здоровым и устойчивым, менее уязвимым к глобальным рискам. Нынешний кризис несомненно приведёт к переформатированию собственников недвижимости и рынка недвижимости. Это для всех присутствующих здесь очевидный вывод. В результате сменятся лидеры рынка недвижимости, модели поведения на рынке недвижимости, модели функционирования рынка недвижимости, строительных и риэлтерских компаний. А новым моделям, которые будут созданы в ближайшие годы, ещё придётся пройти испытание на прочность, доказать свою эффективность.

Конечно, любой кризис – это разочарование.  Любой кризис не должен подвергать сомнению те формы поведения, которые «довели до беды».  Возрастает в кризисе ценность нравственных качеств участников рынка недвижимости. Чтобы выжить, сохранить доход, нужно доверять, потеря доверия – потеря всего. А доверять можно только тем, кто не вредит, является нравственным предпринимателем, риэлтером.

Эти ценности рождаются в очень трудной борьбе приступов немотивированной жадности и интуиции в поисках правильных (не вредных) экономических решений. Проигравший выиграет, а выигравший проиграет на рынке недвижимости 2014 года.