Юнацкевич Петр Иванович, научный руководитель Института недвижимости и оценки, для риэлтеров проводит дистанционный семинар на тему: "Основные этапы формирования рынка недвижимости России". 

В 1990 г. сделки на жилищном рынке Москвы и Петербурга носят еще единичный характер. Но уже через два года их количество исчисляется десятками тысяч. Так, О. Каганова приводит следующие данные за 1993 г.: Москва — 65 тыс. сделок, Петербург — 50 тыс. Данные представляются несколько завышенными, поскольку даже по 1995 г. для Петербурга ГБР (городское бюро регистрации прав не недвижимость) дает цифру примерно в 3,5 тыс. сделок купли-продажи в месяц. Но даже если мы примем как достоверную величину в 50% от исчисленного О.Кагановой, то и в этом случае темпы роста числа сделок огромные.

Следует, правда, отметить, что количество сделок и количество поступивших в рыночный оборот квартир—вещи совершенно различные: во-первых, расселение любой коммунальной квартиры требует проведения нескольких сделок, а во-вторых, значительная часть сделок носит характер промежуточных, используемых для того, чтобы сделать возможным проведение основной операции. Так, известен случай, когда одна и та же квартира в Петербурге фигурировала более чем в двух сотнях зарегистрированных сделок. А причина довольно проста: для того чтобы не было проблем для покупателя, продавец должен быть выписан, а для того чтобы выписать человека, его нужно куда-то прописать.

Быстрое формирование рынка жилой недвижимости в немалой степени объясняется тем, что его становление, по сравнению с другими секторами рыночной экономики, несколько запоздало. Накопленные в них финансовые ресурсы, сосредоточенные в руках незначительного (относительно населения в целом) слоя населения, позволили создать высокий уровень платежеспособного спроса на рынке жилой недвижимости.

Одновременно с ростом числа сделок растут и цены. Если в 1991 г. они составляли в обеих столицах примерно 100 долл. за кв. метр общей площади, то к концу 1992 г. в Москве они составили около 700 долл., а в Петербурге — около 300 долл. за кв. метр общей площади. В 1993 г. темпы роста заметно упали, но, тем не менее, они оставались довольно существенными. К январю 1994 г. в Москве они выросли до 900 долл., в Петербурге до 400—450 долл., т.е. примерно на одну треть. Известный рост наблюдался и в 1994 г., но если в Москве он был вполне заметным — примерно на 20%, то в Петербурге темпы прироста упали до уровня примерно в 10%. И, наконец, 1995 г. отмечен в Петербурге практически нулевым приростом цен, в Москве—ростом цен в пределах 5—10%.

Надо заметить, что практически все данные о ценах в современных условиях носят характер экспертных оценок. Во-первых, средняя цена кв. метра на рынке недвижимости даже в пределах одного города — это примерно то же самое, что средняя температура больных по больнице. Как уже отмечалось, любая сделка на этом рынке уникальна, а потому на практике цены могут отличаться от средних в зависимости от местоположения здания, его качества, количества проживающих, размера квартиры и т. д. на десятки процентов. Во-вторых, точные сведения о реальных ценах продаж в условиях действующего законодательства и криминальной обстановки, как правило, скрываются и продавцами, и покупателями, и брокерами.

Однако общую тенденцию изменений нетрудно выявить и на основе приведенных выше данных. Так, из них видно, что в столичных городах России, заметно опережающих по темпам развития рынка другие регионы страны, весь рассматриваемый период может быть разбит на два, существенно отличающихся друг от друга этапа:
О 1991—1993 гг.— стартовый этап становления рынка с характерными для него быстрыми темпами роста сделок и цен;
О 1994-1995 гг.- продвинутый этап становления рынка с умеренно-высокими темпами роста цен и стабилизацией количества сделок.

Нетрудно заметить и еще одну закономерность: начав примерно с одинакового уровня цен, рынки жилой недвижимости Москвы и Петербурга к завершающему этапу становления рынка пришли с ценами, отличающимися почти вдвое. Столь высокая разница подтверждает, что состояние рынка недвижимости, в том числе и уровень цен, в определяющей мере зависит от состояния региональной экономики и фи¬нансов. Сверхвысокий уровень цен в Москве напрямую связан с тем, что в ней сосредоточены подавляющая часть отечественного, прежде всего банковского, капитала, большинство филиалов и представителей зарубежных компаний, создающих основной спрос на рынке недвижимости, в том числе и жилой.

Однако не только разными темпами прироста цен и количеством сделок отличаются указанные этапы становления рынка.
Характерной чертой продвинутого этапа является существенное увеличение количества сделок, осуществляемых профессиональными участниками рынка недвижимости — риэлтерскими (брокерскими) фирмами.

Первые риэлтерские фирмы начинают появляться в столицах на рубеже 80-х—90-х годов. В Петербурге пионерами стали «Дом Плюс», «Золотой медведь», «Петербургский аукцион» и др. Затем, в 1992—1993 гг., к ним присоединились «ИнтерОксидентал», «Икстлан», «Овен», «Бекар», «Адвекс» и др. Но особенно быстрый рост числа фирм наблюдается на втором этапе становления рынка, когда на рынок практически ежемесячно выходили новые фирмы.
Известное представление об интенсивности роста числа риэлтерских фирм могут дать данные о времени регистрации фирм, входящих в состав Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга. Из 68 фирм, входивших в Ассоциацию риэлтеров на 1 октября 1996 г., в 1991 г. было создано 5, в 1992 - 8, в 1993 - 18, в 1994 - 20, в 1995 - 10 фирм.

Параллельно с возникновением риэлтерских фирм росло их влияние на организацию рынка. Если в начале первого этапа они контролировали проведение лишь единичных сделок, а к концу этого этапа доля сделок, происходивших с их участием, не превышала по Санкт-Петербургу 10% от их общего количества, то в конце второго этапа (в 1995 г.), по данным ГБР, более половины всех сделок купли-продажи квартир и комнат осуществлялось при посредничестве брокерских фирм. Учитывая же тот факт, что часть фирм, осуществляя сделки, официально не декларирует свое участие, то эта доля фактически составляет по экспертным оценкам 60—70%, что является весьма высоким показателем для России.

Еще одно обстоятельство отличает продвинутый этап становления рынка. Выше отмечалось, что характерная черта всего периода становления рынка недвижимости — абсолютное преобладание операций на жилищном рынке. Однако содержание этих операций существенно изменяется. Если в первые годы на рынке преобладают прямые покупки квартир, то в 1993—1994 гг. господствующими становятся операции по расселению коммунальных квартир, составляющих в Петербурге значительную часть городского жилищного фонда (около 14%). Расположенные в основном в историческом центре города, они привлекательны не только как объекты жилой недвижимости, но и как коммерческая недвижимость (офисы). Поэтому расселение коммунальных квартир было уже далеко не всегда операцией только на рынке жилой недвижимости; в большинстве случаев результатом расселения стало появление офисных помещений. Нередко при этом формального перевода помещений из жилого фонда в нежилой не происходило и долю расселенных коммунальных квартир, превращенных в офисы, определить трудно, но, по оценкам представителей брокерских фирм, речь идет примерно о трети (от общего числа) расселенных квартир в центре города. Таким образом, несмотря на то что жилая недвижимость оставалась основной сферой деятельности для брокерских фирм, тем не менее одновременно формировались и первые навыки работы с коммерческой недвижимостью.

Другая характерная черта становления рынка в 1994— 1995 гг.— начало диверсификации в деятельности риэлтерских фирм. Если на стартовом этапе их активность была практически полностью сосредоточена на посреднических операциях, то на продвинутом этапе его становления многие из них начинают все активнее заявлять о себе не только как посредники на вторичном рынке, но и как участники операций на первичном рынке. Сначала это участие выражается в приобретении нового жилья, например для расселения коммунальных квартир, затем — в долевом участии в строительстве, после этого — в выполнении функций дилера при продаже нового жилья и как высший уровень — в фактическом выполнении роли инициатора и организатора строительства или реконструкции.

Еще одним направлением развития риэлтерских фирм становится их ориентация на тесное взаимодействие с банками по проведению операций кредитования, продажи квартир в рассрочку и т.п. Это направление особенно активно формируется в 1994 г., когда появляются первые симптомы спада в спросе на рынке жилой недвижимости. В то время появля¬ется целый ряд специализированных фирм (созданных либо на основе переориентации риэлтерских фирм, например, фирма «RBI», либо как дочерние предприятия банков, например, «Инком-Инвест»), выступающих на рынке в качестве ипотечных брокеров и гарантов по кредитам, выдаваемых банками населению.

Таким образом, на втором этапе не только происходит экстенсивный рост числа риэлтерских фирм, но постепенно набирают силу процессы специализации и диверсификации в их деятельности, отражающие усложнение рынка недвижимости, все более плотное переплетение первичного и вторичного рынка, рынка недвижимости и финансового рынка.

Стартовый и продвинутый этапы становления заметно отличаются по характеру взаимодействия первичного и вторичного рынка недвижимости. В период бурного роста цен на вторичном рынке в 1991—1992 гг. и отчасти в 1993 г. цены на первичном рынке заметно отстают. Так, если в конце 1992 г. цены на вторичном рынке жилья в Петербурге уже достигли, а подчас и перевалили за уровень 300 долл. за кв.метр общей площади, то на первичном рынке они составляли 150—200 долл.

Большой разрыв в ценах на первичном и вторичном рынке имел как минимум два следствия. Во-первых, было чрезвычайно выгодно использовать новое жилье для расселения, а еще выгоднее не просто покупать его, а участвовать в долевом строительстве, что давало еще примерно 20—30% выигрыша (разница между ценой продажи нового жилья и затратами при долевом участии). Отсюда — сверхвысокая рентабельность операций по расселению коммунальных квартир: до 100% и более, что не могло не вызывать повышенной активности на этом сегменте рынка.

Во-вторых, значительное превышение цен на вторичном рынке над себестоимостью строительства «подстегивало» спрос на получение участков под застройку или зданий под реконструкцию в расчете на то, что более низкая цена даст возможность легко реализовать построенное жилье, а высокий запас прочности у цены позволит легко перенести и рост цен на материалы и значительные отчисления от затрат на строительство и развитие городской инфраструктуры.
Таким образом, наличие существенного разрыва в ценах на первичном и вторичном рынках жилья на стартовом этапе становления рынка способствовало росту числа операций и повышенной рентабельности на вторичном рынке и в то же время породило надежды на такую же рентабельность на первичном рынке.

Этим надеждам, однако, не суждено было сбыться. Причина довольно проста. Была сделана серьезная ошибка в прогнозах развития рынка. Сложившиеся в 1991—1993 гг. темпы прироста цен на вторичном рынке механически переносились на будущий период, что создавало иллюзию потенциально высокой рентабельности инвестиций. Не учитывалось то очевидное обстоятельство, что этот рост прямо связан с возможностями расширения слоя лиц с высокими доходами, которые в условиях продолжающегося спада в экономике на деле весьма ограничены. В этих условиях действует, как правило, обратная закономерность: с углублением экономического спада растет и разрыв в уровне доходов между слоями населения с высокими доходами и его основной массой.

При принятии решений о застройке или реконструкции не обращалось необходимого внимания и на тот факт, что процесс создания недвижимости, длительный даже в условиях стабильной экономики, в российских нестабильных условиях может затянутся на срок, почти неопределенный из-за отсутствия финансирования, роста цен на материалы, изменения уровня затрат, связанных с выполнением обязательств перед муниципальными органами и т. д., и не сравним по затратам времени с проведением любой, даже самой сложной операции по расселению коммунальной квартиры. По данным Департамента строительства Санкт-Петербурга средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции в городе составляет сегодня около 3—3,5 лет. Но дело не только в большей длительности строительного цикла в российских условиях по сравнению с западными странами. Важно то, что в условиях стабильного экономического развития основные макроэкономические параметры могут быть спрогнозированы на этот срок, а в условиях современной России — нет.

Впрочем, вряд ли эти особенности строительства были неизвестны руководителям тех предприятий и организаций, которые стремились к получению прав на застройку или реконструкцию, тем более что большинство из них представляли предприятия строительного комплекса. Скорее ими двигали вполне прагматические соображения о необходимости получения объемов для обеспечения занятости своих мощностей и работников с расчетом на возможность получения финансирования из бюджетных источников. Но в том-то и дело, что возможности бюджетного финансирования к 1993—1994 гг. были практически исчерпаны.

На следующем этапе становления рынка недвижимости (1994—1995 гг.) взаимоотношение между первичным и вторичным рынками кардинально изменилось. В результате сокращения темпов роста цен на вторичном рынке жилья и одновременного роста затрат на строительство себестоимость жилья, предлагаемого на первичном рынке, сравнялась, а в некоторых случаях оказалась даже выше цен вторичного рынка. В этих условиях, во-первых, резко упала рентабельность операций по расселению, а во-вторых, первичный рынок стал практически неконкурентоспособным по сравнению со вторичным. Не случайно 1995 г. — первая половина 1996 г. становятся в Петербурге периодом небывалой активности в «пробивании» строительными организациями и их представителями льгот, скидок, дотаций и пр.

Изложенный выше материал демонстрирует такую важную особенность рынка недвижимости, как взаимовлияние первичного и вторичного рынков.
Цены на этих сегментах рынка в значительной мере зависят друг от друга (в оценке недвижимости принято говорить о действии принципа замещения), причем это взаимовлияние может иметь разную направленность.

Так, в условиях, когда предложение на вторичном рынке количественно преобладает, а новое жилье по своим характеристикам незначительно отличается от уже существующего по своему качеству, зачастую даже уступая ему (по местоположению, окружению, качеству строительства), ясно, что именно вторичный рынок будет диктовать уровень цен на рынке в целом. Возможен, разумеется, и иной вариант: если первичный рынок предлагает жилье более высокого качества с ценами, равными ценам на вторичном рынке, то его влияние в данном случае будет определяющим.

Форсированное становление вторичного рынка жилой недвижимости в крупнейших городах России, в частности в Петербурге, стало основой для ускоренного формирования особого, присущего рынку недвижимости бизнеса по оказанию услуг при купле-продаже, аренде недвижимости. Сегодня в Петербурге действует около 250 фирм, специализирующихся в этой сфере. Для подавляющего числа из них посреднические операции являются доминирующими и почти 80% их операций приходится на рынок жилой недвижимости. И все же различия между содержанием операций на рынке в 1991—1993 гг. и в современных условиях довольно существенны. Если ранее преобладали сравнительно простые операции по покупке квартир появившимися состоятельными людьми, затем их сменили операции по расселению крупногабаритных квартир для того же слоя клиентов, то теперь основная часть сделок — это встречные сделки, в которых клиент желает продать свою квартиру и с какой-то доплатой купить другую — большей площади, в более удобном для него районе. С одной стороны, это говорит об известном расширении слоя клиентов за счет представителей высшего среднего слоя — высококвалифицированных специалистов, менеджеров фирм и т. д. С другой — операции становятся сложнее, в них вовлекаются подчас несколько клиентов, из которых выстраиваются достаточно длительные цепочки. Операции начинают требовать и больше усилий и более высокой квалификации. Кроме того, заметно возросла конкуренция в борьбе за клиента, так как слой клиентов расширяется довольно медленно в связи с низким уровнем доходов населения в целом (средняя заработная плата в Петербурге в 1995 г. составляла около 150 долл. в месяц, а цена однокомнатной квартиры—не ниже 12000—15000 долл.).

В связи с возрастанием конкуренции на жилищном рынке многие брокерские фирмы уже в 1994—1995 гг. начинают активный поиск новых сфер деятельности. Так, характерная черта этого периода — появление в фирмах отделов по работе на рынке коммерческой недвижимости, на первичном рынке, на рынке земли и т. д. Наиболее продвинутой среди этих направлений является работа на рынке коммерческой недвижимости. И хотя становление этого сегмента рынка осложняется тяжелым экономическим положением, тем не менее, спрос на офисные и торговые площади уже достаточно высок, особенно на центральных магистралях Петербурга. Сегодня он еще в значительной мере удовлетворяется за счет сдачи городом в аренду принадлежащих ему помещений и зданий. (Сейчас в Петербурге действует около 22 тыс. договоров аренды нежилых помещений у города; город сдает в аренду около 7,3 млн кв. метров нежилых площадей, то есть около 22% от всей площади нежилого фонда.) Однако по мере сближения ставок арендной платы при найме площади у города и у частных владельцев, при относительно низком качестве сдаваемых городом помещений и практической невозможности предъявления городу претензий при невыполнении им своих обязательств, да и в силу относительного возрастания деловой активности арендаторы все чаще начинают предпочитать частных собственников. С формированием вторичного рынка аренды появляется и новая сфера деятельности для риэлтерских фирм, причем не только как для посредников при сдаче в аренду, но и как для консультантов по управлению недвижимостью.

Постепенно начинает формироваться и рынок продаж объектов коммерческой недвижимости. Здесь продавцами являются приватизированные предприятия: либо акционерные общества, либо малые предприятия, выкупившие у города занимаемые ими помещения. Однако серьезным препятствием на пути его становления является длительность процедур передачи прав, что делает аренду более предпочтительной формой сделок на рынке коммерческой недвижимости.

Серьезной проблемой, тормозящей развитие рынка недвижимости в целом, является существование достаточно серьезного разрыва в приватизации зданий, сооружений, с одной стороны, и земли — с другой. Процесс приватизации земли начался, по существу, лишь в 1995 г. Хотя сегодня он движется высокими темпами (на ноябрь 1996 г. было подано более 1500 заявок на приватизацию земли, более 1200 участков уже продано), тем не менее, еще далеко не у всех собственников зданий четко определены права на занимаемые земельные участки.

Приватизация жилья, предприятий и земли создает возможности для рыночного оборота объектов недвижимости. Но рынок недвижимости — это не только купля, продажа или аренда объектов недвижимости, но также и рынок реализации инвестиционных проектов, и рынок услуг по управлению недвижимостью.
Начало деятельности девелоперских фирм в Петербурге относится к довольно давнему, по современным меркам, времени. Уже в 1991—1992 гг. появляются первые фирмы, пытающиеся специализироваться на этом виде бизнеса. Однако до 1994—1995 гг. такие фирмы были исключительным явлением на рынке, хотя исключительно девелоперскими они не являлись. Для всех них характерно сочетание и девело-перской, и брокерской деятельности, и именно это сочетание с учетом характера взаимодействия первичного и вторичного рынков недвижимости в 1991—1993 гг. дало им возможность устойчивого поступательного развития. Используя участие в строительстве нового жилья, они имели возможность более дешевого приобретения квартир на первичном рынке. Эти квартиры использовались для расселения коммунальных квартир или приобретения квартир на вторичном рынке, продажа которых (иногда с предварительным проведением модернизации, ремонта) обеспечивала поступление финансовых ресурсов для новых операций на первичном рынке. Накопленный этими фирмами опыт стал предметом специального внимания брокерских фирм, и ряд их с 1993 г. и особенно в 1994— 1995 гг. начинает активно внедряться на первичный рынок.

Практически одновременно с этим начинается и обратный процесс: многие строительные фирмы в условиях снижающейся рентабельности подрядных работ делают попытки прямого выхода на конечного клиента, начинают активный поиск привлеченных средств, т.е. постепенно трансформируются в девелоперские структуры.

На середину 1996 г. в Петербурге уже существует несколько десятков девелоперских фирм, выполняющих почти все функции, свойственные компаниям этого типа в странах с рыночной экономикой: выбор экономически эффективного проекта развития недвижимости, получение всех необходимых разрешений и согласований, привлечение инвесторов и подрядчиков, реализация построенного объекта. Весьма интересно при этом разделение сфер деятельности между российскими и иностранными фирмами: российские фирмы, как правило, заняты в сфере реализации жилищных проектов, иностранные — в сфере проектов развития коммерческой недвижимости (в основном офисных). Сегодня в городе начат целый ряд проектов по созданию бизнес-центров, строительству или реконструкции многофункциональных зданий (жилые, торговые, офисные площади, организации обслуживания и т. д.). Далеко не все эти проекты реализуются вполне успешно: проблемы возникают, как правило, в связи с недостаточно точными финансово-экономическими расчетами и решениями: занижение затрат на реализацию проекта, превышение сроков реализации проектов, слабый учет рыночной ситуации и ее перспектив.

Наиболее огосударствленной из основных сфер деятельности на рынке недвижимости Петербурга остается пока управление недвижимостью. В 1996 г. в городе в этой сфере работали лишь единичные частные предприятия. Как правило, в качестве управляющих выступают фирмы, выполняющие девелоперские функции на стадии строительства или реконструкции объекта и принимающие его в управление по завершении создания объекта. Здесь наблюдается такое же распределение ролей между иностранными и российскими компаниями, что и в девелопменте:
- иностранные компании ориентированы на многофункциональные здания, бизнес-центры и реже — на управление жилыми зданиями;
- российские — в большей мере ориентируются на управление жилыми комплексами.

Такая специализация вызвана тем, что управление коммерческой недвижимостью в меньшей мере подвержено воздействию специфически российских факторов риска:
- нередкая неплатежеспособность нанимателя или собственника квартиры;
- диктат предприятий, обеспечивающих поставки тепла, электроэнергии, воды и пр.;
- противоречивость законодательства, не позволяющего эффективно бороться с неплатежами;
- изменение намерений собственника в целях повышения ставки алатежа;
- произвол чиновников и представителей криминала и т. д.

Российские фирмы лучше знакомы с этой проблематикой, хотя и для них освоение новой сферы деятельности — довольно сложный процесс.
Практически никто из них не рискует пока широко участвовать в управлении уже возникающими кондоминиумами и тем более жилыми зданиями, находящимися в муниципальной собственности. Как правило, они принимают в управление здания, которые сами создали. Управляющие привлекают дольщиков или покупателей квартир. Это обеспечивает своевременное поступление платежей. Зная качество строительства,— лучше знают проблемы, которые могут возникнуть при эксплуатации. Но и в этих условиях принятие в управление застройщиком построенного здания — скорее исключение, чем правило. (Достаточно успешный пример в этом отношении показывает фирма «РОССТРО», накопившая уже серьезный опыт частного управления недвижимостью в российских условиях и обладающая для этого серьезной материально-технической и квалификационной базой.) Тем не менее, сфера управления начинает все больше и больше привлекать внимание фирм, работающих на рынке недвижимости, тем более, что посредническая и консультационная деятельность уже не дают той рентабельности, которую они обеспечивали ранее.

Таким образом, в Петербурге постепенно начинают развиваться практически все сферы деятельности на рынке недвижимости, хотя они и находятся на разных этапах становления: более всего развита брокерская деятельность, постепенно формируется сфера развития недвижимости, и лишь первые шаги делает частное управление недвижимостью.

Необходимо отметить, что еще одной чертой, характерной для завершающего этапа формирования рынка недвижимости, становится укрепление взаимосвязей между рынком недвижимости и финансовым рынком. Выше отмечалось, что уже на втором этапе становления рынка недвижимости возникает и развивается такое направление сотрудничества, как совместная организация риэлтерскими фирмами и банками кредитования населения под залог жилой недвижимости, и тем не менее в масштабах всего рынка эта форма тогда не имела существенного значения. Общий объем кредитов, выданных населению в, период 1994—1996 гг., даже во времена наибольшего расцвета этой деятельности не превышал по Петербургу 4—5 млн. долл. в месяц, т.е. реально этой услугой могли воспользоваться не более 200—300 человек (при средней величине кредита в 15—20 тыс. долл.). Важно, однако, отметить, что главными причинами, определяющими пределы кредитования, были не столько отрицательное отношение банков к операциям на рынке недвижимости, сколько ограниченная платежеспособность основной части населения и несовершенство законодательного регулирования залоговых операций.

Это позволяет рассчитывать на то, что накопленный опыт сможет стать основой для более активного участия финансовых институтов на рынке недвижимости в будущем. В 1995— 1996 гг. начинает развиваться и иная форма взаимосвязи рынка недвижимости и финансового рынка — выпуск ценных бумаг как механизм финансирования недвижимости. Определенный опыт в этом направлении был накоплен при выпуске частных облигационных займов при участии одного из банков, сертификатов городского жилищного займа Санкт-Петербурга и т. д.